1. Liên quan đến cơ sở và trình tự thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất

Thứ nhất, quy định chung về việc điều chỉnh bảng giá đất:

Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng theo định kỳ 05 năm 1 lần; được công bố vào công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Thứ hai, các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất:

Căn cứ Điều 14 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, quy định các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất như sau:

- Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự;

- Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.

Đối với Đà Nẵng, giá đất trước đây được thực hiện theo Quyết định số 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 (áp dụng kể từ ngày 01/01/2017). Trong thời gian thực hiện Quyết định số 46/2016/QĐ-UBND, đặc biệt vào thời điểm cuối năm 2017 và đầu năm 2018 thì giá giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản tại Đà Nẵng có nhiều biến động lớn, có một số khu vực biến động rất lớn. Theo chứng thư thẩm định giá của công ty CP Đầu tư và Định giá AIC-Việt Nam về giá phổ biến tại thời điểm nghiên cứu điều chỉnh bảng giá đất thì giá đất tại đô thị tỷ lệ tăng bình quân là 4,13 lần (cao nhất 9 lần, thấp nhất 1,86 lần), về giá đất ở nông thôn tỷ lệ tăng bình quân là 2,66 lần (cao nhất 6,83 lần, thấp nhất 1,2 lần). Đồng thời trong năm 2017 trên địa bàn thành phố đã tiến hành đặt mới tên đường một số tuyến đường, cần phải cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất.

Do vậy, căn cứ theo quy định nêu trên và thực tế biến động về giá đất tại Đà Nẵng thì việc điều chỉnh Bảng giá đất là đúng quy định.

Thứ ba, trình tự thực hiện điều chỉnh bảng giá đất được quy định tại Mục 2, Chương III Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

- Xác định loại đất, vị trí đất cần điều chỉnh trong bảng giá đất;

- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất: hướng dẫn cụ thể tại Điều 23, Khoản 1 Điều 24 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành: Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành. Việc tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành thực hiện theo quy định tại Điều 18 của Thông tư 36/2014/TT- BTNMT

- Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh: Hướng dẫn chi tiết bởi Điều 25 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

- Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;

- Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Căn cứ văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

- Thẩm định dự thảo bảng giá đất điều chỉnh: Hướng dẫn tại Điều 26 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

- Trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và báo cáo Hội đồng nhân dân tại kỳ họp gần nhất: Hướng dẫn tại Khoản 2, 3 Điều 27 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất điều chỉnh.

Thứ tư: Về quá trình ban hành bảng giá đất điều chỉnh tại Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 31/01/2019 của UBND thành phố Đà Nẵng

Tháng 01/2018, UBND thành phố giao Sở Tài chính thực hiện ký hợp đồng với đơn vị tư vấn để khảo giá đất phổ biến thị trường nhằm điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn thành phố.

Trong thời gian từ Quý I/2018 đến Quý III/2018, đơn vị tư vấn khảo sát giá đất thị trường, sau đó lấy ý kiến của UBND các quận huyện, UBND phường, xã. Theo đó, UBND các quận huyện đã thống nhất về giá đất phổ biến thị trường mà đơn vị tư vấn khảo sát và đã được Hội đồng thẩm định Bảng giá đất thống nhất, thông qua.

Ngày 09/8/2018, Sở Tài chính có Công văn số 2654/STC-GCS về việc chuyển kết quả khảo sát giá đất phổ biến thị trường trên địa bàn thành phố Đà Nẵng năm 2018 qua Sở Tài nguyên và Môi trường để tiến hành các bước tiếp theo; theo đó, ngày 17/9/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 2993/STNMT-CCQLĐĐ gửi UBND các quận, huyện và các đơn vị liên quan để lấy ý kiến.

Sau khi tiếp thu ý kiến của các đơn vị, Sở Tài nguyên và Môi trường đã lập hồ sơ và trình Hội đồng thẩm định giá đất tại Tờ trình số 689/TTr-STNMT ngày 08/10/2018 và Tờ trình số 782/TTr-STNMT ngày 12/11/2018.

Sau khi nhận được thông báo kết luận của Hội đồng thẩm định giá đất, ngày 19/12/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường có Tờ trình số 899/TTr-STNMT trình UBND thành phố xem xét, ban hành.

Ngày 28/12/2018, UBND thành phố có Tờ trình số 10059/TTr-UBND trình Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố. Theo đó, ngày 09/01/2019 Thường trực HĐND thành phố có Công văn số 713/HĐND-KTNS về việc thông báo ý kiến của Thường trực HĐND thành phố Đà Nẵng.

Ngày 21/01/2019, UBND thành phố có Báo cáo số 18/BC-UBND về việc giải trình một số nội dung tại Công văn số 713/HĐND-KTNS ngày 28/12/2018 của Thường trực HĐND thành phố Đà Nẵng.

Ngày 28/01/2019, Thường trực HĐND thành phố có Công văn số 730/HĐND-KTNS; theo đó, thống nhất sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

Ngày 30/01/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có Tờ trình số 97/TTr-STNMT trình UBND thành phố phê duyệt Bảng giá đất điều chỉnh.

Ngày 31/01/2019, UBND thành phố ban hành Quyết định số 06/2019 QĐ-UBND về sửa đổi Bảng giá các loại đất tại Quyết định số 46/2016/QĐ-UBND ngày 24/12/2016.

Như vậy, việc ban hành Bảng giá đất điều chỉnh được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

2. Liên quan đến thời điểm ban hành Quyết định bảng giá đất điều chỉnh và ngày có hiệu lực của Quyết định

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 151 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đối với văn bản quy phạm pháp luật do UBND thành phố ban hành  thì thời điểm có hiệu lực của toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật tại văn bản đó không sớm hơn 10 ngày kể từ ngày ký ban hành.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì việc UBND thành phố ban hành Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 31/01/2019 và áp dụng kể từ ngày 11/02/2019 là phù hợp với quy định.

3. Liên quan đến ý kiến người dân nợ đất tái định cư phản ảnh giá đất mới quá cao, không đủ tiền để nộp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì đối với hộ gia đình cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất thì phải trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ (giá đất hiện hành).

UBND thành phố nhận thấy việc người dân nợ tiền sử dụng đất tái định cư đã quá hạn 5 năm mà phải nộp theo giá đất hiện hành tuy đúng quy định nhưng đã gây khó khăn cho người dân. Để giải quyết vấn đề này, UBND thành phố đã báo cáo Bộ Tài chính và các ngành liên quan để giải quyết vướng mắc việc thu nợ tiền sử dụng đất của người dân. Hiện nay, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài chính tiến hành đánh giá, rà soát toàn diện tình hình ghi nợ tiền sử dụng đất hiện nay tại các địa phương (trong đó có vướng mắc của UBND thành phố Đà Nẵng).

4. Liên quan đến các hộ dân tái định cư có nợ tiền sử dụng đất

Theo Công văn số 7315/UBND-KT1 ngày 31/8/2016 của UBND thành phố (văn bản này, hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đang trình UBND thành phố sửa đổi, điều chỉnh cho phù hợp với quy định), đối với những trường hợp nợ tiền sử dụng đất mà trong hợp đồng được ghi nợ 10 năm quy ra giá vàng 98% đến thời điểm người dân liên hệ nộp hồ sơ trả nợ vẫn trong thời hạn 10 năm, đã quá hạn 5 năm thì được lựa chọn 1 trong 2 phương án sau:

“Phương án 1: Thực hiện trả nợ theo hợp đồng; trả bằng số vàng nợ theo hợp đồng x đơn giá vàng tại thời điểm trả nợ nhưng đảm bảo số tiền trả nợ không thấp hơn số tiền nợ gốc:

Phương án 2: Trả nợ theo giá quy định hiện hành”.

Như vậy, việc thu nợ tiền sử dụng đất tái định cư nêu trên chỉ áp dụng đối với trường hợp còn trong thời hạn 10 năm (đã quá hạn 05 năm).

5. Phương án giải quyết của thành phố đối với các hộ nợ tiền sử dụng đất tái định cư

Theo số liệu báo cáo của các đơn vị liên quan thì tính đến ngày 31/01/2019, tổng số hộ nợ tiền sử dụng đất đã quá hạn 05 năm khoảng 5.300 hộ. Về chính sách thu nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp tái định cư, UBND thành phố Đà Nẵng có một số văn bản như sau:

Ngày 07/9/2016, UBND thành phố có Công văn số 7473/UBND-KT1 gửi Bộ Tài chính về việc chính sách thu nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp tái định cư; theo đó, đề nghị cho gia hạn việc thu nợ tiền sử dụng đất tái định cư (theo Quyết định số 5194/QĐ-UBND ngày 29/7/2013 của UBND thành phố Đà Nẵng) đến hết ngày 31/12/2017. Kể từ ngày 01/01/2018 trở đi, trường hợp các hộ chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì tính chậm nộp trên số tiền nợ gốc (không tính chậm nộp đối với số nợ lãi).

Ngày 02/3/2017, Bộ Tài chính có Công văn số 3986/BTC-QLCS gửi Thủ tướng Chính phủ về việc giải quyết vướng mắc việc thu nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất tái định cư.

Ngày 07/7/2017, Văn phòng Chính phủ có Công văn số 7113/VPCP-NN về việc giải quyết vướng mắc về thu tiền nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp nhà nước giao đất tái định cư; theo đó, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng có ý kiến như sau:

“1. Bộ Tài chính hướng dẫn UBND thành phố Đà Nẵng thực hiện việc thu nợ tiền sử dụng đất theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

2. Bộ Tài chính tiến hành đánh giá, rà soát toàn diện tình hình ghi nợ tiền sử dụng đất hiện nay tại các địa phương (trong đó có vướng mắc của UBND thành phố Đà Nẵng). Trên cơ sở đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung nội dung ghi nợ tiền sử dụng đất vào dự thảo Nghị định quy định bổ sung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tổ chức thực hiện, trình Chính phủ xem xét, quyết định.”

Ngày 07/8/2017, UBND thành phố có Công văn số 6079/UBND-KT gửi Thủ tướng Chính phủ về việc thu nợ tiền sử dụng đất tái định cư; theo đó, UBND thành phố kính báo cáo và đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm, xem xét thống nhất đề nghị của Bộ Tài chính tại điểm 1 Công văn số 3986/BTC-QLCS ngày 27/3/2017, cụ thể như sau:

“1. Đối với các hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất tái định cư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đến trước ngày 01/3/2018, thì được phép tiếp tục trả nợ theo số nợ đã ghi. Sau ngày 01/3/2018, các hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất phải trả nợ tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.”

 Ngày 31/8/2017, Văn phòng Chính phủ có Công văn số 9257/VPCP-NN về việc thu nợ tiền sử dụng đất tái định cư; theo đó, đề nghị Bộ Tài chính khẩn trương cùng các Bộ, ngành liên quan thực hiện nhiệm vụ đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Công văn số 7113/VPCP-NN ngày 7/7/2017.

Ngày 13/10/2017, Bộ Tài chính có Công văn số 13804/BTC-QLCS về việc xử lý vướng mắc về ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân gửi các Bộ, ngành liên quan và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Về tham gia ý kiến sửa đổi, bổ sung Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Ngày 09/11/2018, UBND thành phố có Công văn số 8729/UBND-STC gửi Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ.

Như vậy, việc đề xuất liên quan đến nợ tiền sử dụng đất tái định cư đến nay chưa được Chính phủ đồng ý, Ủy ban nhân thành phố sẽ tiếp tục kiến nghị Chính phủ và các bộ ngành về vấn đề này.

Thông tin chi tiết vui lòng liên hệ khi cần:

Họ và tên: Ông Phạm Hoàng Phi

Chức vụ: Phó Chánh Văn phòng Sở Tài nguyên và Môi trường

Điện thoại: 0905625878

Email: phiph@danang.gov.vn