Dự thảo quy định mới về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo dự thảo, quy định này áp dụng đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cùng các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn cũng thuộc phạm vi điều chỉnh.

Dự thảo nêu rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Trong đó bao gồm các hành vi như chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm phần diện tích và không gian thuộc sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác; tự ý cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê hoặc mượn khi chưa được chủ sở hữu đồng ý.

Các hành vi như không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, quản lý và sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì không đúng quy định cũng bị nghiêm cấm.

Ngoài ra, dự thảo cũng cấm các hành vi gây thấm dột, gây tiếng ồn vượt mức cho phép; xả rác, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định; sơn hoặc thay đổi kiến trúc mặt ngoài căn hộ; chăn thả gia súc, gia cầm hoặc giết mổ gia súc trong khu vực chung cư.

Việc tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung, sử dụng căn hộ không đúng mục đích để ở; thay đổi kết cấu chịu lực của công trình; chia tách căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép cũng bị cấm.

Dự thảo đồng thời nghiêm cấm các hoạt động kinh doanh tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn như kinh doanh vật liệu dễ cháy nổ, mở vũ trường, karaoke, quán bar, sửa chữa xe có động cơ hoặc các dịch vụ gây ô nhiễm môi trường trong khu nhà chung cư nếu không bảo đảm điều kiện theo quy định pháp luật.

Theo dự thảo, tất cả các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng đều phải xây dựng và công bố công khai bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công do thành phố quản lý, Trung tâm Quản lý và Khai thác nhà Đà Nẵng sẽ chịu trách nhiệm xây dựng và công bố nội quy. Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, các cư dân có thể xem xét, sửa đổi, bổ sung nội quy nhưng phải bảo đảm phù hợp quy định pháp luật.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, Trung tâm Quản lý và Khai thác nhà Đà Nẵng là đơn vị trực tiếp quản lý vận hành và không thành lập Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư và bàn giao cho đơn vị quản lý theo quy định.

Trung tâm này có quyền yêu cầu người thuê sử dụng nhà đúng mục đích, thanh toán đầy đủ tiền thuê và phí quản lý vận hành; đồng thời có trách nhiệm bảo trì, vận hành nhà ở, hướng dẫn người thuê thực hiện đúng các quy định quản lý, sử dụng.

Người thuê nhà chung cư thuộc tài sản công có quyền nhận bàn giao căn hộ theo hợp đồng, yêu cầu sửa chữa hư hỏng không do lỗi của mình gây ra và được gia hạn hợp đồng thuê khi đáp ứng đủ điều kiện. Bên cạnh đó, người thuê phải sử dụng nhà đúng mục đích, không được tự ý cải tạo, sang nhượng, cho thuê lại hoặc cho ở nhờ căn hộ.

Theo dự thảo, thời hạn hợp đồng thuê nhà chung cư thuộc tài sản công là 5 năm. Trước khi hết hạn 3 tháng, nếu người thuê có nhu cầu tiếp tục thuê phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn.

Trung tâm Quản lý và Khai thác nhà sẽ xem xét gia hạn hợp đồng đối với các trường hợp đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, bao gồm việc không có quyền sở hữu nhà ở hoặc đất ở tại Đà Nẵng trong thời gian thuê và chấp hành đúng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trong trường hợp người thuê phát sinh giao dịch mua bán, tặng cho nhà ở hoặc đất ở tại Đà Nẵng trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, việc gia hạn hoặc thu hồi nhà sẽ được xử lý theo các mức thời hạn khác nhau hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với nhà chung cư không thuộc tài sản công, dự thảo quy định cụ thể về hồ sơ nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị, quản lý vận hành, bảo trì công trình và quản lý kinh phí bảo trì.

Việc thu, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và các nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định sẽ bị cưỡng chế.

Dự thảo cũng quy định việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo.

Các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật hiện hành.

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, việc lấy ý kiến nhằm hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo an toàn, trật tự và môi trường sống cho cư dân.

MINH PHƯƠNG

Tổ chức, cá nhân tham gia góp ý tại đây.